Några hus på Aspan står på ofri grund (arrenderad mark). Det innebär att det gäller särskilda regler för att äga, använda, köpa och sälja ett hus på arrenderad mark jämfört med ett hus på mark med äganderätt. Här har vi samlat information om arrendet och annat som kan vara bra att känna till. Denna information bygger till stor del på material från Mörköstugans förening och BARO, bearbetat och anpassat för Aspan.
Gemensam förhandling om arrende
Vi i Aspans Sommarstugeförening ser gärna att arrendatorerna går samman vid förhandlingar om arrendevillkoren. Detta infinner sig vart femte år och förhandlingsgruppen utses på föreningens årsmöte. Att förhandla gemensamt har flera fördelar. Vi kan samla våra erfarenheter, kunskaper och frågor och tillsammans föra arrendatorernas talan. Det ger oss också bättre förutsättningar att bevaka våra gemensamma intressen.
Att sälja hus på ofri grund
I samband med att du avser att sälja ditt hus är det viktigt att du ser över ditt arrendeavtal och vad som står i det. Om du anlitar en mäklare så bör denne vara väl insatt i vad som gäller.
Vi ser tyvärr ibland att mäklare i sina beskrivningar ger en felaktig bild och kan ge vilseledande uppgifter om arrendeavgifter till blivande arrendator.
Hembud
Arrendatorn har enligt lag skyldighet att hembjuda arrenderätten till jordägaren som har förköpsrätt, till marknadsmässigt pris under en månads tid. Om arrendatorn missar att göra hembud kan arrendatorn förlora sitt arrendekontrakt. Även om det inte blir så drastiskt kan markägaren ställa till besvär för både dig och den du säljer till. Det vanligaste är att jordägaren inte utnyttjar sin rätt till hembud. Det finns två sätt att slippa bekymret:
1. Redan innan du har gått ut med arrendet till försäljning och det läggs ut på den öppna marknaden, kan du hembjuda arrenderätten till jordägaren. Ett hembud innebär att man erbjuder jordägaren att ta över arrenderätten (hus och övriga anläggningar som arrendatorn har investerat i) för en marknadsenlig avgift. I det fall jordägaren tackar nej eller inte svarar efter 30 dagar kan man gå vidare med att överlåta huset till en eventuell köpare oavsett vad jordägaren säger. Använd följande hembudsblankett. Du bör skicka den undertecknade blanketten som rekommenderat brev.
I det fall jordägaren tackar ja till hembudet men överlåtaren och jordägare inte kan komma överens om köpeskillingens storlek kan den avgöras av tingsrätt. (kap 10:7 JB & kap. 8:21 JB). Det är ett mycket knöligt sätt och kan ta lång tid.
2. Det andra sättet är att gå ut med fritidshuset och arrenderätten på den öppna marknaden. När överlåtaren (nuvarande arrendator) bestämt sig för en köpare så skrivs en undantagsklausul in i överlåtelseavtalet. Undantagsklausulen ska vara formulerad på ett sådant sätt att överlåtelsen inte ska anses genomförd innan jordägaren tackat nej till hembudet. Överlåtelseavtalet mellan säljaren (arrendatorn) och köparen upphör i det fall jordägaren tackar ja till hembudet. Det är bra att informera köparen om betydelsen av innehållet i klausulen för att undvika missförstånd.
Oavsett vad som kan hävdas, så har en ny arrendator alltid rätt att ta över säljarens existerande arrendekontrakt. Det är något som vi mycket starkt rekommenderar att köparen gör och kräver i samband med att kontraktet ska undertecknas. All erfarenhet visar att de som skriver nya kontrakt med jordägaren i samband med övertagandet, hamnar på betydligt högre arrendenivåer som man får bära under kontraktstiden. Detta gäller även om arrendet vid försäljningstillfället befinner sig för prövning i Arrendenämnden (AN) eller iSvea hovrätt (SHR).
Fördelen av att ta över existerande kontrakt hoppas vi att du som säljare ser till att mäklaren tydligt upplyser den nya arrendatorn om. Inför ett övertagande av arrendet ska jordägare godkänna den nya arrendatorn. Det ska dock till mycket starka skäl för att jordägare inte ska kunna godkänna en ny ägare, förutsatt att man har ordnad ekonomi och är “allmänt skötsam” .
Att köpa hus på ofri grund
Aspan är ett mycket trevlig och vacker plats vid kusten som har både sommarboende och permanenta boende. Vi är många arrendatorer som har tillbringat underbara år här. Ofta har sommarställena gått i arv över generationer. Norra Nabbenvägen, Sommarvägen och Solvägen ägs till största delen av tre syskon. En sund prisbildning av arrendena på Aspan, tjänar alla arrendatorer på. Det gäller arrendeavgifterna som sådana, men även det sätt som de motiveras och bestäms. Sen så hoppas vi ju förstås också att du kommer att bli medlem i föreningen om du bestämmer dig för att köpa ett hus på Aspan. Det kostar för närvarande 300 kronor/år och 200 kr/år om du vill ingå i våra arrendeförhandlingar.
Vi ser tyvärr att mäklare i sina beskrivningar ibland ger en felaktig bild av arrendeavgifterna. Ett exempel är när de presenterar arrendeavgift utan att nämna de årliga KPI-justeringar.
Skillnader mellan ett arrende och friköpt mark
Att köpa ett hus på ofri grund (arrende) skiljer sig på många sätt mot att köpa ett hus, där du äger både marken och huset samt alla ytterligare anläggningar på tomten. Det man direkt kan se är att hus på arrenderad mark är betydligt billigare att köpa än motsvarande där man äger marken. Det är helt naturligt eftersom du som arrendator måste betala en arrendeavgift till jordägaren varje år, vilket du slipper som ägare. Å andra sidan så måste du kanske betala ränta på lån om du äger fastigheten.
Du står också i ett beroendeförhållande till jordägare som kan förändras med tiden. Det är en osäkerhet som du tvingas att leva med som arrendator.
Besittningsskydd
Besittningsskydd innebär att du som är arrendator inte behöver lämna arrendestället utan skäl. Om jordägaren säger upp avtalet har du rätt att få förlängningsfrågan prövad av arrendenämnden. Som arrendator har du ett bra besittningsskydd. Det ska till mycket starka skäl för att jordägare ska kunna säga upp arrendeavtalet. Det som kanske talar mest för att jordägare inte kommer säga upp ett arrendeavtal är att jordägare svårligen skulle kunna få bättre avkastning för den mark som arrendet avser, än att arrendera ut marken som bostadsarrende.
Arrendeavtal
Idag har vi ett femårigt arrendeavtal med jordägaren. Vi enas om ett basarrende och arrendeavgiften kommer att justeras de kommande åren med konsumentprisindex (KPI). Efter fem år kommer jordägaren förmodligen att yrka på ett nytt basarrende för de kommande fem åren. Informera dig gärna om hur KPI har förändrats de senaste åren.
Oavsett vad som kan hävdas, så har du som ny arrendator alltid rätt att ta över säljarens existerande arrendekontrakt. Det är något som vi mycket starkt rekommenderar att du gör och kräver i samband med att kontraktet ska undertecknas, förutsatt att kontraktet har förhandlats fram gemensamt med föreningen (förhandlingsgruppen) . All erfarenhet visar att de som skriver nya kontrakt med jordägarna i samband med övertagandet, hamnar på betydligt högre arrendenivåer som man får bära under kontraktstiden. Detta gäller även om arrendet vid försäljningstillfället befinner sig för prövning i Arrendenämnden (AN) eller i Svea hovrätt (SHR).
Inför ett övertagande av arrendet ska jordägare godkänna dig som ny arrendator. Det ska dock till mycket starka skäl för att jordägare inte ska kunna godkänna en ny ägare, förutsatt att man har ordnad ekonomi och är “allmänt skötsam”.
Behöver man ta lån för att finansiera något på arrendetomten kan det vara krångligt. Enligt jordabalken går det nämligen inte att pantsätta en arrenderätt då det innebär en belastning på fastigheten. Att belasta fastigheten är endast något som fastighetsägaren kan göra vilket försvårar möjligheten att kunna ge banken en säkerhet för ett lån.
Frågor?
Om något är verkar oklart under processen, så är du varmt välkommen att kontakta föreningen på arrende@assf.info.
Vidare information – Länkar
Grundläggande information om arrende. https://www.comrinadvokatbyra.se/arrendeqa
Föreningen Mörköstugan https://morkostugan.se
Experten Jessica Wieslander, jurist på Berggren & Stoltz, svarar på frågor om rätten att köpa marken som arrenderas. https://www.land.se/lantbruk/lantbruk/a/fraga-experten-kan-jag-kopa-marken-som-jag-arrenderar
Blankett från Lantmäteriet om intresseanmälan för arrendatorers rätt att förvärva arrendestället : https://www.lantmateriet.se/globalassets/blanketter/intresseanmalan.pdf